Bài cuối: Thuốc nào trị bệnh đầu cơ?

Không chỉ lãng phí nguồn lực
Có nhiều lý do dẫn tới việc nhiều căn biệt thự bị bỏ hoang tại không ít khu đô thị. Nhưng có thể nói lý do chính nằm ở chỗ bản thân việc bỏ hoang đó không làm người chủ bị tổn hại gì nhiều về tài chính. Có thể người đó không cảm thấy bị mất mát giá trị hoặc không quan tâm nhiều đến nguồn lợi có thể đem lại từ tài sản. Điều này có được là vì bản thân giá trị lô đất (chứ không phải cái nhà) liên tục tăng giá. Do đó, chủ biệt thự không muốn đầu tư thêm. Một điều nữa là khi mức lãi đó rất lớn thì việc sửa sang để thu nguồn lợi từ căn biệt thự có thể là không đáng kể, nên người ta không muốn đầu tư gì thêm.

Về điểm này, một chuyên gia xây dựng phân tích, giá hoàn thiện trung bình một biệt thự vào khoảng 2 tỷ đồng, nếu vay ngân hàng cứ cho là với lãi suất 1,1% thì chủ biệt thự cũng phải mất khoảng 22 triệu đồng mỗi tháng. Như vậy, bài toán đặt ra là liệu tiền cho thuê biệt thự sau khi hoàn thiện có bù đắp nổi không. Biệt thự ở những khu như Mỹ Đình, Xuân La, Ciputra thì có thể cho thuê với giá tương đương hoặc hơn nhưng ở những khu xa hơn như Việt Hưng hoặc những khu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa đồng bộ thì không thể cho thuê với giá tương đương. Do vậy, họ để nhà không cũng đã có lãi rồi.

TS Nguyễn Đức Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu kinh tế và chính sách  thuộc Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, chính sách liên quan tới thúc đẩy tăng giá trị cho các biệt thự bỏ hoang, hay là chống lãng phí nguồn lực sẽ tới từ hai hướng: một là giảm mức sinh lời từ việc tăng giá trị tự động của đất đai, hai là tăng chi phí nắm giữ căn biệt thự đó.

Nếu theo hướng giảm mức sinh lời từ việc tăng giá trị tự động của đất đai thì chúng ta phải "thuần phục" được thị trường bất động sản. Nhưng vì nhiều nguyên nhân, giá đất ở Việt Nam, đặc biệt là các thành phố lớn liên tục tăng. Rất nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng này, trong đó có sự phân bổ méo mó nguồn cung đất đai, tốc độ đô thị hóa và dân số tăng nhanh, tâm lý ưa thích sở hữu đất đai, nhà cửa trong truyền thống tư duy nông nghiệp và cả sự thiếu đa dạng của các kênh đầu tư tài chính. Một nguyên nhân nữa là mỗi khi có bất ổn kinh tế vĩ mô như lạm phát tăng cao thì giá đất lại tăng vọt vì người ta muốn trú ẩn vào bất động sản. Do đó, việc kiềm chế giá ở thị trường bất động sản là câu chuyện dài dài, không phải muốn làm là làm ngay được.

Vấn đề "nóng" quy hoạch, quản lý
Hiện nay, chưa có thống kê chính thức số biệt thự bỏ hoang ở Hà Nội nhưng có thể thấy rằng ở những khu đô thị nào có quy hoạch hợp lý, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đầy đủ và liên thông với cả khu vực thì số biệt thự bỏ hoang thấp hơn so với những khu không có được những điều này. TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nay là Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, những khu đô thị có biệt thự bỏ hoang nhiều thể hiện sự quy hoạch chưa hợp lý. Một số khu biệt thự không có người ở thường bắt nguồn từ quy hoạch không phù hợp, thiếu trường học, thiếu bệnh viện, thiếu khu vui chơi giải trí…

Bên cạnh đó, việc quản lý các khu đô thị cũng cần được tăng cường với nhiều giải pháp mạnh. Biện pháp hiệu quả nhất là thu hồi ngay những dự án không hoàn thành đúng tiến độ. Nếu dùng biện pháp này, những chủ đầu tư các khu đô thị có biệt thự vì sợ mất đất sẽ tích cực hoàn thiện và tung hàng ra thị trường nhiều hơn. Ðiều này sẽ góp phần làm thị trường hạ nhiệt và nhà bỏ hoang sẽ giảm. Biện pháp khác là yêu cầu chủ hộ phải hoàn thiện biệt thự đúng thời hạn nếu không thì phải gia hạn thời điểm hoàn thiện công trình và nếu tiếp tục chây ỳ thì sẽ trưng mua lại với giá rẻ rồi bán lại cho những người có nhu cầu thực sự…

Trong phạm vi quyền hạn của mình, nếu các cơ quan chức năng không có giải pháp quyết liệt xử lý tình trạng biệt thự bỏ hoang thì tình trạng này sẽ vẫn cứ tiếp diễn.

Ðánh thuế có là giải pháp khả thi?
Một biện pháp được nhiều chuyên gia quản lý bất động sản đưa ra là tăng chi phí nắm giữ biệt thự, trong đó có việc tăng thuế sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý thuế bất động sản rộng hơn thuế đất và thường được áp dụng ở các thành phố lớn, nơi mật độ bất động sản cao. Thuế này đánh vào giá trị miếng đất và giá trị tài sản xây dựng trên đất. Khi có thuế này thì việc giữ không bất động sản trở nên đắt đỏ hơn. Như thế người chủ sẽ phải cho thuê hoặc sử dụng cho một mục đích nào đó, nhằm tạo ra dòng tiền bù đắp phần chi phí. Nếu ngay cả những việc đó cũng không mấy hữu ích, họ sẽ bán cho người cần sử dụng. Tóm lại là khả năng bất động sản đó được sử dụng sẽ tăng lên.

Tuy nhiên theo TS Nguyễn Đức Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu kinh tế và chính sách thuộc Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, việc đánh thuế cũng có mấy điểm bất lợi. Thứ nhất, nó có thể làm chi phí sản xuất tăng vì phần thuế này sẽ rơi vào phần chi phí thuê nhà cửa. Như thế có thể đem lại những tác động xã hội lớn vì chi phí sẽ được chủ nhà chuyển sang vai người thuê. Thứ hai, nó có thể gặp sự chống đối từ những người sở hữu các bất động sản lớn. Đây thường là những nhóm rất giàu có và có quan hệ quảng giao. Tiếp đến, khi đánh thuế bất động sản thì cũng sẽ phải có chính sách phân biệt. Thuế thường chỉ đánh vào những căn nhà có tính chất kinh doanh, như tòa nhà văn phòng hay các tòa nhà, căn hộ cho thuê. Nếu đánh lên toàn bộ nhà mà người dân đang thực sự sở hữu và ở (nhà thứ nhất) thì cũng sẽ gặp phải sự phản ứng từ số đông. Tất nhiên, các biệt thự bỏ hoang thì không phải là nhà đang sử dụng (không phải căn nhà thứ nhất) nên nếu có loại thuế này thì các căn biệt thự này sẽ phải chịu thuế. Nhưng dù sao, việc xây dựng được loại thuế trong thực tế không đơn giản. "Theo tôi biết Việt Nam cũng đang nghiên cứu xây dựng loại thuế này từ vài năm nay, nhưng có vẻ còn chưa sẵn sàng", TS Nguyễn Đức Thành nói.