Bài cuối: Phải trả về “đúng chủ”

Dư luận đang kỳ vọng những văn bản hướng dẫn dưới luật sẽ cụ thể hóa các điều khoản trong luật quy định; đồng thời tạo ra "hàng rào khung" để chấm dứt tình trạng người mua nhà bị chiếm dụng tiền và trả QBT về tay những chủ nhân thực sự.

Nhiều quy định cần được cụ thể hóa

Điểm mới nhất trong Luật Nhà ở sửa đổi là quy định khá chặt chẽ về tổ chức Ban quản trị (BQT) chung cư. Theo Khoản 3, Điều 103 Luật Nhà ở, BQT nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản, BQT nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị (HĐQT) của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm theo đúng quy định pháp luật. Theo các chuyên gia, điểm này bám rất sát thực tế tại các chung cư hiện nay. Việc xây dựng BQT hoạt động theo mô hình HĐQT không chỉ tạo môi trường bình đẳng cho tất cả cư dân, mà còn khẳng định vị thế, vai trò quan trọng của BQT trong quản lý, vận hành nhà chung cư như một tổ chức có pháp nhân, hoạt động độc lập và được pháp luật bảo vệ. Bên cạnh đó, luật cũng có nhiều quy định mới về quản lý, sử dụng QBT nhà chung cư.

Tuy nhiên, các chuyên gia phân tích, điểm then chốt nhằm hóa giải tình trạng chậm bàn giao, chiếm dụng QBT của chủ đầu tư lâu nay chính là việc quy định trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc trích lập và bàn giao QBT. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 109 Luật Nhà ở sửa đổi, trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư phải mở một tài khoản trích lập QBT tại ngân hàng và thông báo cho cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết. Ngoài ra, trong thời hạn 7 ngày kể từ khi BQT chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì (cả gốc và lãi) cho BQT quản lý, sử dụng. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này, BQT có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện các biện pháp cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo đúng quy định.

Được kỳ vọng là những quy định "vượt trội" nhằm tháo gỡ tình trạng chây ỳ, chiếm dụng QBT diễn ra phổ biến thời gian qua, nhưng sau gần 3 tháng chính thức có hiệu lực, đến nay các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở vẫn chưa được ban hành. Dư luận vẫn còn băn khoăn bởi chưa rõ thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở sẽ được ban hành khi nào và quy định cụ thể ra sao?

Theo Luật sư Nguyễn Thị Hiệp - Công ty Luật TNHH quốc tế Hồng Thái: "Nhìn từ các vụ tranh chấp QBT có thể thấy, cần phải quy trách nhiệm rõ ràng, cụ thể và thiết lập chế tài mạnh đối với chủ đầu tư. Do đó, các văn bản dưới luật nếu không hướng dẫn chi tiết trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc trích lập và bàn giao QBT thì việc tranh chấp, chiếm dụng QBT vẫn tái diễn. Đơn cử, sau 7 ngày kể từ ngày thu kinh phí của người mua, nếu chủ đầu tư không trích lập riêng tài khoản QBT tại ngân hàng mà vẫn để chung khoản phí này trong tài khoản kinh doanh, cũng không thông báo cho UBND cấp tỉnh biết, vậy cơ quan nào sẽ có trách nhiệm xử lý? Chế tài xử lý sẽ ra sao? Chưa kể, đối với chủ đầu tư làm ăn thua lỗ, không trích lập QBT, sẽ xử lý cách nào để vẫn bảo đảm nguồn QBT cho cư dân? Đó là một trong rất nhiều nội dung cần được cụ thể hóa trong thông tư hướng dẫn!".

Không nên thu phí bảo trì quá sớm!

Nhiều ý kiến cho rằng, việc trông chờ chủ đầu tư trích lập tài khoản QBT riêng tại ngân hàng để quản lý nguồn kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà chung cư biết không khác việc "thả gà ra đuổi". Do đó, để hạn chế bớt quyền của chủ đầu tư, hạn chế tối đa việc chiếm dụng vốn của nhà đầu tư và tránh tình trạng lạm dụng QBT thì cần quy định chủ đầu tư chỉ được thu phí bảo trì của người mua nhà vào lần nộp tiền cuối cùng, trước khi bàn giao căn hộ.

Chị Nguyễn Thị Diệu Linh - khách hàng mua nhà tại dự án chung cư Kim Văn - Kim Lũ cho biết: "Ngay từ lần nộp tiền thứ hai mua căn hộ, tôi đã buộc phải đóng 12 triệu đồng phí bảo trì cho chủ đầu tư. Tính từ lần nộp tiền đầu tiên đến khi căn hộ được bàn giao, thời gian gần 2 năm. Trong suốt khoảng thời gian chung cư được xây dựng đến khi BQT được thành lập, QBT đương nhiên do chủ đầu tư giữ. Như vậy, với cả trăm, cả nghìn căn hộ, số tiền chủ đầu tư chiếm dụng trong khoảng thời gian dài là không nhỏ. Trên thực tế, theo quy định, chung cư sau khi xây dựng phải được chủ đầu tư bảo hành trong 60 tháng, sau khoảng thời gian này mới sử dụng đến nguồn QBT, do đó việc thu phí bảo trì của người mua nhà ngay từ lần nộp tiền đầu tiên là không cần thiết".

Bên cạnh đó, cần trao thêm quyền cho BQT trong việc xử lý các trường hợp chủ đầu tư cố ý chây ỳ không chịu bàn giao, thậm chí chiếm dụng QBT. Ông Nguyễn Thạch Toàn - Trưởng BQT chung cư D11 phố Trần Thái Tông (Cầu Giấy) cho biết: "Hầu hết chủ đầu tư vẫn coi BQT chỉ như một tổ chức tự quản do dân cư bầu ra, không có tiếng nói trước các cơ quan chức năng. Do đó, cần tăng thêm quyền cho BQT để họ được phép tự xử lý các công việc nội bộ trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Nên chăng, khi chủ đầu tư không chịu bàn giao hoặc chiếm dụng QBT, BQT có quyền gửi công văn đề nghị UBND thành phố có biện pháp phong tỏa tài khoản hoặc nêu tên trên các phương tiện thông tin đại chúng, thậm chí tạm dừng cấp phép các dự án đang thực hiện... Có như vậy mới chấm dứt được tình trạng chủ đầu tư coi thường BQT và cư dân, ngang nhiên chiếm dụng QBT tại nhiều chung cư hiện nay".

Mặt khác, theo Luật Nhà ở sửa đổi, các dự án bất động sản khi thực hiện phải được sự bảo lãnh của bên thứ ba là các ngân hàng thương mại (NHTM). Do đó, QBT nên được giao cho chính các NHTM tham gia bảo lãnh dự án trích lập, nắm giữ cho đến khi BQT được thành lập. Việc giao QBT cho các NHTM cần được xem như một điều khoản bắt buộc của hợp đồng bảo lãnh dự án, dưới hình thức chủ đầu tư ủy quyền không hủy ngang khoản trích lập này, nhằm bảo đảm QBT sẽ được bàn giao cho BQT đúng quy định, bao gồm cả gốc và lãi.

Dư luận đang trông chờ vào những văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở sửa đổi được ban hành trong thời gian tới sẽ khắc phục được những khó khăn, bất cập từ thực tế nêu trên, để QBT được giao về tay những chủ nhân đích thực.