Bài cuối: Cần cơ chế quản lý phù hợp

Ai bảo vệ quyền lợi cho dân?

Năm 2010, thực hiện Quyết định 2381/QĐ-UBND ngày 28-5-2010 của UBND TP Hà Nội phê duyệt: Đề án thí điểm quản lý, vận hành khai thác nhà tái định cư tại KĐT Trung Hòa - Nhân Chính, Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội phối hợp với UBND quận Thanh Xuân, UBND phường Nhân Chính tổ chức hội nghị nhà chung cư khu nhà N, KĐT Trung Hòa - Nhân Chính đã bầu ra BQT nhà chung cư tái định cư đầu tiên gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và đại diện chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, theo người dân khu vực, có lẽ việc thành lập một BQT tập trung của 19 tòa nhà tại khu N - KĐT Trung Hòa - Nhân Chính gồm hơn 20 thành viên đã khiến công việc triển khai phức tạp nhiều hơn dự kiến. Nhiều sự việc đưa ra bàn thảo nhưng vẫn không thể đi đến kết luận cuối cùng vì lắm ý kiến trái chiều. Sau khi hết thời gian thí điểm 2010 - 2012, người dân KĐT Trung Hòa - Nhân Chính cũng không được biết đến báo cáo tổng kết đánh giá hiệu quả của BQT này và phương hướng tiếp theo. Việc BQT mặc nhiên hết hiệu lực sau khi đề án thí điểm chấm dứt đã dẫn đến hiện trạng, toàn bộ các tòa nhà tái định cư KĐT Trung Hòa - Nhân Chính hiện trở về với giai đoạn không có BQT mà chưa biết đến bao giờ mới có thể tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu BQT theo quy trình lại từ đầu.

Trăm thứ bất lợi...

Số liệu thống kê mới nhất của Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội cho thấy, trong số 131 tòa nhà chung cư tái định cư do công ty này đang quản lý vận hành và khai thác dịch vụ mới chỉ có 11 tòa nhà được thành lập BQT từ năm 2013 và 2 tòa nhà ở KĐT Nam Thăng Long đang triển khai thành lập BQT. Nếu việc bầu BQT ở KĐT Nam Thăng Long này thành công trong năm nay thì cũng mới chỉ có 13/131 tòa nhà chung cư tái định cư có BQT. Một con số ít ỏi nên không có gì lạ nếu "những tiếng kêu cứu" của người dân chung cư tái định cư vẫn vang vọng.

Vì sao việc thành lập BQT nhà chung cư đã được quy định trong luật và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như lợi ích của BQT trong việc bảo vệ quyền lợi cư dân đô thị đã được thấy rõ nhưng tiến trình thực hiện diễn ra chậm chạp, không nhận được sự hưởng ứng của cả người dân lẫn đơn vị quản lý dịch vụ và khai thác tòa nhà? Nguyên nhân đầu tiên phải kể đến sự xuống cấp của các công trình chung cư tái định cư, nhất là các chung cư hoạt động trước khi có Luật Nhà ở do không có quỹ bảo trì 2%. Nếu thành lập được BQT và hoạt động theo quy định mới nhất hiện nay của thành phố là Quyết định 01/2013 thì khi phát sinh công tác bảo trì, sửa chữa; các chủ sở hữu căn hộ phải đóng góp hoàn toàn kinh phí, không còn sự ưu đãi hỗ trợ riêng với loại hình chung cư tái định cư như trước đây. Và có lẽ cũng chẳng có mấy ai muốn tham gia BQT khi mà điều nhìn thấy trước mắt là vận động quyên góp các khoản chi nhiều hơn nguồn thu.

Quy định thành viên BQT gồm có đại diện cư dân và đại diện chủ đầu tư cũng khiến quan điểm của nội bộ BQT khó thống nhất bởi mỗi bên có một mục đích quyền lợi khác nhau. Đại diện cư dân muốn tìm mọi cách bảo vệ lợi ích của dân cư còn đại diện chủ đầu tư cũng muốn nắm quyền quản lý khai thác các phần diện tích dịch vụ. Điều này dẫn đến thực tế, ở một số chung cư tái định cư đã thành lập được BQT nhưng mối quan hệ phối kết hợp giữa người dân và chủ đầu tư vẫn lỏng lẻo và không mấy mặn mà.

Anh Nguyễn Văn Hậu - Trưởng BQT nhà TĐC NO5 KĐT Dịch Vọng cho biết: Từ khi dọn về đây, tôi chưa thấy Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và khai thác khu đô thị (thuộc Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội) thực hiện bảo trì, sửa chữa tòa nhà mà toàn do người dân tự đóng góp để xử lý. Ngay cả việc tối thiểu nhất là huy động tổng vệ sinh hằng tuần vào sáng thứ bảy cũng không thấy xí nghiệp này triển khai. BQT NO5 Dịch Vọng được thành lập từ cuối năm 2013 nhưng từ đó đến nay vẫn chưa thấy xí nghiệp trao đổi về vấn đề bàn giao quản lý quỹ bảo trì tòa nhà. Hiện tại, NO5 Dịch Vọng đang triển khai công tác dọn vệ sinh, khơi thông cống rãnh, làm cửa chỗ đổ rác cũng trên phương án huy động nguồn đóng góp 50.000 đồng/hộ dân.

Ngược lại, về phía Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội, ông Bùi Quốc Dũng - Phó trưởng phòng Quản lý nhà tái định cư cho rằng: BQT rất cần người có tâm, sức khỏe, lòng nhiệt tình, có những kiến thức tối thiểu về quản lý điều hành, không đặt "lợi ích nhóm" lên trên tập thể. Nhất là những tòa nhà có quỹ 2% thì việc trao quyền quản lý cho một đơn vị có chuyên môn vẫn an toàn hơn (?)

Theo ghi nhận của ông Nguyễn Việt Trung - Phó Chủ tịch UBND phường Dịch Vọng (quận Cầu Giấy), việc thành lập BQT để chăm lo các việc sát sườn với quyền lợi cư dân đô thị đã mang lại những kết quả tích cực. KĐT Dịch Vọng là nơi đầu tiên thành lập được nhiều BQT chung cư tái định cư nhất thành phố với thành phần không chỉ có đại diện cư dân và chủ đầu tư mà còn có sự tham gia của cán bộ tổ dân phố, Chi bộ Đảng để làm cầu nối nắm bắt thông tin hai chiều giữa người dân với chính quyền địa phương. Tuy nhiên, thực tế hoạt động của BQT ở đây đang tồn tại quan điểm khác biệt giữa người dân và chủ đầu tư - ông Trung thừa nhận.

Quá trình tìm hiểu thông tin tại nhiều chung cư tái định cư trên địa bàn Thủ đô, PV nhận thấy việc đa phần người dân chung cư tái định cư đồng tình với các quy định tại Quyết định 01/2013 ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội. Bởi họ cho rằng, trong quy chế này chỉ đề cập đến loại hình nhà chung cư nói chung, không có câu chữ nào nói về nhà chung cư tái định cư - loại nhà từ trước tới nay đã được Nhà nước và thành phố hỗ trợ ưu đãi nhằm bảo đảm người dân tái định cư có nơi ở bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Nhất là phần lớn nhà chung cư tái định cư hiện nay chưa thành lập được BQT thì việc chuyển đổi mô hình quản lý sử dụng cần phải có lộ trình để cư dân đô thị chuẩn bị đầy đủ tâm thế, điều kiện tiếp nhận và quản lý chứ không thể ngay lập tức "trút" cho người dân tự lo hoàn toàn với những công trình chung cư tái định cư đang tồn tại nhiều hạng mục xuống cấp cần sửa chữa, thay thế.

Đâu là lời giải?

Đâu là lời giải cho những bức xúc, những bất cập vẫn đang nảy sinh hằng ngày của người dân ở những khu chung cư tái định cư? Nguyên nhân chính vẫn quay về yếu tố then chốt ban đầu: Chất lượng công trình. Tại sao chất lượng của các chung cư thuộc dạng nhà ở thương mại lại hơn hẳn chung cư tái định cư? Theo lý giải của một chuyên gia trong ngành đó là do chủ đầu tư có trách nhiệm với công trình từ đầu đến cuối, coi công tác quản lý là cách giữ thương hiệu, bảo hành sản phẩm cho khách hàng. Trong khi đó, ngược lại với các chung cư tái định cư, lâu nay chúng ta đang xây dựng theo cơ chế bao cấp. Chủ đầu tư chỉ xây dựng công trình, sau đó bàn giao cho Công ty Quản lý và phát triển nhà quản lý, vận hành. Như vậy, chủ đầu tư gần như không còn trách nhiệm trong việc bảo đảm chất lượng công trình suốt quá trình sử dụng. Chính điều này đã dẫn đến tình trạng, một công trình từ khi thi công đến khi kết thúc không được giám sát chặt chẽ. Do vậy, tình trạng thất thoát vật liệu, chất lượng nhà ở yếu kém, nhanh xuống cấp là điều khó tránh khỏi.

Trước sự xuống cấp hàng loạt cùng những phản ánh về tình trạng bất cập trong công tác đầu tư xây dựng và quản lý sử dụng nhà ở tái định cư, giữa tháng 5-2014, Bộ Xây dựng đã thành lập đoàn kiểm tra công tác đầu tư và quản lý nhà tái định cư tại ba thành phố lớn là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Người dân đang đặt nhiều kỳ vọng rằng cơ quan chức năng sẽ có sự điều chỉnh chính sách phù hợp sau đợt kiểm tra.