3 chu kỳ nóng - lạnh của thị trường bất động sản

Theo tiến sỹ Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tương đối trồi sụt. Nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam thấy có 3 giai đoạn rõ rệt và đều có điểm chung là tăng trưởng nóng thậm chí tạo ra cơn sốt rồi sau đó suy giảm dần và đóng băng.

Giai đoạn thứ nhất từ những năm 1993 đến 1999. Dưới tác động của Luật Đất đai năm 1993, thị trường bất động sản tăng trưởng rất nhanh chóng. Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao, thậm chí có những nơi tăng hơn 10 lần. Giao dịch trên thị trường hết sức sôi động. Rất nhiều các khu đô thị mới nhỏ lẻ được hình thành và nở rộ như nấm sau mưa.

Tuy nhiên, chu kỳ suy giảm của giai đoạn này đến vào những năm 1997- 1999. Do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á và do Nhà nước tăng cường, siết chặt quản lý đất đai nên trong những năm này, thị trường gần như đóng băng.

Giai đoạn thứ hai là từ 2000 đến 2006. Trong các năm 2000 đến 2004 là thời điểm bất động sản tăng trưởng rất mạnh. Dưới tác động của việc phục hồi kinh tế thế giới, cùng với việc ban hành Nghị định 71, 79 và Nghị định về giảm Thuế trước bạ, Thuế thu nhập, thị trường bất động sản phát triển rất nhanh và hình thành nên nhiều doanh nghiệp bất động sản hùng mạnh.

Cả giá và giao dịch trong những năm này đều tăng rất cao. Mặc dù vậy, bắt đầu từ 2004 đến 2006, với chính sách của Nhà nước không tiếp tục cho phân lô, bán nền và Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở đi vào thực tế với những ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực chủ đầu tư,... khiến cho các doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó khăn. Thị trường trong những năm này ảm đảm và rất ít giao dịch.

Giai đoạn thứ 3 thể hiện rõ nhất sự nóng- lạnh của thị trường là từ 2006 đến nay. Các năm 2006 đến 2008 là quãng thời gian bùng phát mạnh mẽ của bất động sản. Bất động sản luôn sôi sục trong đời sống xã hội và trở thành món hàng “hot” thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia đầu tư. Giá bất động sản bị đội lên rất cao. Địa bàn các dự án triển khai cũng rất rộng lớn.

Giai đoạn này còn chứng kiện sự gia nhập mạnh mẽ của thị trường khu vực miền Trung, đặc biệt là những sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Không chỉ Hà Nội, TP.HCM mà Đà Nẵng, Nha Trang, bất động sản cũng trở nên sôi động.

Tuy nhiên, bắt đầu từ 2008, thị trường lại rơi vào khó khăn khi tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn vốn đầu tư công bắt đầu giảm. Hơn nữa, cuối 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ càng khiến cho thị trường rơi vào ảm đạm. Năm 2009, dưới tác động của các gói kích cầu, một số dự án, sản phẩm trên địa bàn Hà Nội đã được phục hồi đôi chút. Tuy nhiên sang năm 2010, sự tăng trưởng của thị trường là không đáng kể và chủ yếu giữ ở mức độ đi ngang. Để rồi năm 2011, dưới tác động của chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm đầu tư công khiến thị trường gần như đóng băng và chứa đựng rất nhiều mâu thuẫn gay gắt.

Tiến sỹ Trần Kim Chung cho biết, phân tích diễn biến thị trường trong những năm qua để có cái nhìn và đánh giá tổng thể trong bối cảnh bất động sản đang khó khăn là rất cần thiết. Qua những chu kỳ phát triển nóng- lạnh của bất động sản, các nhà quản lý có thể tìm ra những giải pháp hữu hiệu để thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh cho thị trường bất động sản Việt Nam.